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怀向阳律师

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办案心得

未约定房屋交付时间,不应认定为正式买卖合同

作者:怀向阳  来源:找法网  日期:2019年01月14日

【案情简介】

20161217日,高某与房地产开发公司签订了《某项目认购书》,双方约定了商铺位置、建筑面积,总房款及购房定金等项,同时约定认购人须于20161221日签订《商品房买卖合同》,并于当日交纳定金伍万元。认购人并未及在约定的时间签订《商品房买卖合同》,但于20161231日签订了《商品房买卖合同会签单》,并交纳首付款100万元。后房地产公司擅自办理了网签备案,高某向法院提起诉讼,请求解除会签单,返还首付款。

【承办过程】

一审法院认为《认购书》及《会签单》已经具备了商品房买卖合同的主要内容,并且高某已经支付了首付款,判决驳回原告诉讼请求。高某委托怀向阳律师提出上诉。经过分析,在二审过程中,怀向阳律师认为:

第一,《认购书》及《会签单》虽然约定了案涉商铺的价款、付款方式等内容,但对商铺的基本状况,付款时间,交付使用条件,交付时间,面积差异处理,违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在会签单中没有明确约定,属于未决条款,需在签订买卖合同时协商一致达成,所以《会签单》不具备买卖合同的主要内容,不能认为是正式买卖合同,而应认定为认购合同。

第二,判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示,也就是说,当事人是否有意在将来订立一个新的合同。对于当事人之间存在预约还是本约关系,不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据,而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实,从中探寻当事人真实意思,并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。《认购书》明确约定未来须签订正式《商品房买卖合同》,故《认购书》与会签单应当认定为预约合同。

第三,双方未签订正式买卖合同,在未协商一致的情况下,香海分公司、城镇房地产公司的备案属于擅自备案,由此造成的损失应当由房产公司承担,而非由买受人承担。

【案件结果】

二审法院采纳了怀向阳律师的代理意见,认为高某与房地产开发公司所签《认购书》与《会签单》不应认定为正式买卖合同,而应认定为预约合同。高某未签署商品房买卖合同,房地产公司单方进行备案对高某不发生法律效力。故支持了高某的诉讼请求,判决高某所付定金伍万元不予退还,房地产开发公司退还高某首付款95万元,成功为当事人挽回损失。


 
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