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办案心得

城市居民购买农村私有房屋,买卖合同无效。

2012-11-17

城市居民购买农村私有房屋,买卖合同无效。

     原告马某为北京市顺义后沙峪某村村民,被告李某为居民户口,原被告为亲属关系。原告马某在后沙峪某村有房屋数间院落一套。200329日,原被告签订《房屋买卖协议书》,原告将诉争房屋及院落以8万元的价格卖与李某。李某如约支付了房款,入住涉诉房屋,并将房屋装修。2009年原被告因琐事发生矛盾,加之农村房屋拆迁所得巨大,原告马某将李某起诉至法院,请求法院确认双方签订的《房屋买卖协议》无效。

   庭审中被告李某辩称:双方签订的《房屋买卖协议》是合法有效的,且马某起诉已经超过诉讼时效。

   顺义区法院审理后作出确认双方签订的《房屋买卖协议》无效,被告返还房屋,原告退还房款并对被告进行补偿的判决。

律师评案:

宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定身份相关联,非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。原被告所签订的《房屋买卖协议》的买卖标的物不仅是房屋,还包含相应的宅基地使用权。被告系居民身份,依法不得买卖农村房屋,将农村房屋出售给城市居民也侵犯了本集体经济组织其他成员的合法利益。故双方签订的《房屋买卖协议》因违返法律法规禁止性规定及侵犯他人合法权益而无效。合同无效后,双方应该相互返还,对于买受人在涉诉房屋内的装修,出卖人应当对买受人添附部分的价值进行合理补偿。

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