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办案心得

开发商未取得商品房预售许可证,所签订的商品房预售合同无效。

2012-11-21

开发商未取得商品房预售许可证,所签订的商品房预售合同无效。

2007年8月王某与北京市房山区某房产开发公司签订《商品房预售合同》,并支付购首付款款15万元,双方约定2008年年底交房,至2009年房山某房产开发公司仍无法将双方约定楼房交给王某。经王某核实该房产开发公司无商品房预售许可证。故王某起诉至法院,请求确认双方签订的《商品房预售合同》无效,某房产开发公司退还首付款15万元,并赔偿15万元。

被告房山区某房产开发公司辩称:该企业并非没有取得预售许可证,系因当地村民以遮挡光线为由,一直上访,所以预售许可证被撤销。故双方签订的《商品房预售合同》有效,请求法院驳回王某的诉讼请求。

经房山区人民法院审理查明,被告房产开发公司在与王某签订《商品房预售合同》时,预售许可证就已经撤销,故涉诉房屋不具有买卖的条件,判决《商品房预售合同》无效,房产开发公司退还首付款15万元,并赔偿王某9万元。

律师评案:

    签订商品房预售合同开发商需要具备以下条件:(1)具有房地产开发经营资质(2)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书(3)持有建设工程规划许可证(4)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的百分之二十五以上,并已确定施工进度和竣工交付日期。(5)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。以上五个条件缺一不可。

    本案中开发商曾经取得预售许可证,但是在签订预售合同前,该许可证已经被撤销。故应当被视为开发商未取得商品房预售许可证明。按照《商品房买卖合同解释》规定,应当认定商品房预售合同无效。合同无效开发商理应将首付款15万元退还给王某。此外开发商在签订《商品房预售合同》时隐瞒了预售许可已经被撤销的事实,有违诚实信用原则,应当承当相应的惩罚性赔偿责任。

    

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