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怀向阳律师

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律师随笔

前夫负债,自己的房子被强制执行怎么办?

作者:怀向阳  来源:找法网   日期:2019年02月13日

【案情简介】

金某因民间借贷纠纷起诉陈某,经审理,法院判决陈某返还金某借款本息共计108余万。判决发生法律效力后,金某向法院申请强制执行,在执行过程中,何某以其为讼争房屋的实际所有权人提出了执行异议,请求法院中止执行。何某系陈某前妻,二人协议离婚时,约定该房产归何某一方所有,但离婚后一直未办理产权变更登记。法院裁定驳回执行异议请求后,何某提出了执行异议之诉。

【争议焦点】

一审法院认为,本案争议焦点在于何某就讼争房屋是否享有足够排除强制执行的民事权益? 

【审理结果】

在审理过程中,法院查明:陈某对金某所负债务发生在何某与陈某离婚后,债务系陈某个人债务,且未以该房屋办理抵押登记。第二,由于协议离婚的时间早于债务发生的时间,可见离婚行为无明显恶意串通的故意,第三,何某未及时办理讼争房产变更登记的原因是离婚约定由陈某将讼争房产上的按揭贷款还清后再过户,何某应当预见到不及时办理过户登记存在一定法律风险,其对讼争房产被法院查封存在一定过错,引起了本案的发生,故判决诉讼费由何某承担,房屋所有权人为何某。

【律师点评】

在执行异议之诉中,对于离婚协议关于房屋产权的约定能否对抗申请执行人,实务中争议较大。大多数公民已经形成不动产所有权的变更需登记才发生公示公信效力的普遍认识,故不应轻易突破公示公信原则。但是离婚协议的约定能否排除强制执行,应当综合债权的性质,案外人过错程度,价值的冲突与权衡等方面进行谨慎判断。

首先,在本案中,涉案债权为金钱债权且为普通债权,其只有对债务人责任财产的一般期待,其也应当预料到特定责任财产的不确定性和随时可变化性,如果将其金钱债权优先于实际权利人享有的物权期待权予以保护,缺乏合理性。

第二,物权的公示公信制度保护的是交易中的第三人,立法初衷是维护市场交易安全,虽然离婚协议中约定了房屋所有权,但讼争房产实际未进入市场进行交易,不涉及交易秩序和流转安全,并未侵害社会公共利益及第三人的合法权益。

第三,本案中的案外人不存在恶意,未办理房屋过户并非案外人自身原因,而是户由于离婚时按揭贷款还未还完,具体可以办理存在一定的时间差,尽管案外人存在一定过错,但也不足以排除执行。

第四,本案中还查明,案外人何某一直居住在涉案房产内,且除涉案房产外,名下无其他房产,如果强制执行,案外人的居住权益也无法得到保障。

 
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