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律师随笔

卖房时隐瞒房子是“凶宅”属于欺诈吗?

作者:怀向阳  来源:找法网   日期:2019年02月15日

【案情简介】

(以下案例根据真实案件改编)

2014115日,彭某经某房地产经纪公司,与陈某签订房屋买卖合同,约定彭某购买陈某单独所有的某房屋,签订合同后,双方均履行了合同义务,20141224日,彭某取得房屋产权证。此后,彭某发现陈某的女儿从该卧室坠楼,后在某医院确认死亡。彭某认为陈某卖房时没有说明该房屋内曾经发生过非正常死亡,属于欺诈,故起诉陈某要求撤销合同,退还购房款。

【审理结果】

一审法院认为,本案中涉及的死亡事件的发生不属案涉房屋的重大瑕疵,也不影响案涉房屋的正常使用,不应认定为影响合同订立和履行的重要事实。陈某作为出售方,对购买方未予询问的情事,没有主动披露的法定义务,双方对此类事件是否属应当告知的范围也未曾有过约定,不属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实,驳回了彭某的诉讼请求。

二审法院认为:作为日常生活居住的房屋,是家庭生活的必要载体,承载了人们诸多情感因素,因此,人们总是尽可能地择吉而居。这样的想法和愿望无可厚非,法律、行政法规既不能也不应当对于人们追求美好生活的愿望予以禁止和否定。虽然法律、行政法规没有明确规定在此类房屋交易中出卖方应当履行告知义务的内容,但依据诚实信用原则以及对于传统风俗的尊重,出卖方负有将非正常死亡事件向购房人如实披露、告知的义务,然后视购房人的选择而决定房屋买卖的结果。在本案中,陈某隐瞒真实情况,使得彭某作出了违背其真实意思的购房决定。属于欺诈行为,判决支持了彭某的诉讼请求。

【律师点评】

在本案中,争议焦点在于凶宅信息是否是房屋买卖的必要告知信息?若无特别约定,卖方有无主动告知的义务?卖方不告知,是否构成民法上的欺诈?

首先,何为凶宅?从大多数人的理解来界定,通常认为,曾发生自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋即属于“凶宅”,具体包括发生他杀(主要是故意杀人事件)、自杀以及意外事件(如煤气泄漏、突发火灾、意外触电)等情况

第二,尽管属于“凶宅”的房屋没有质量问题,但是出于人们的心理因素,房屋的交换价值也一定会受到影响。此类信息是与房屋交换价值和效用有重大关系的信息,按照我国民间风俗属于影响买受方购买意愿的重要信息。因此,不管买受方是否主动询问,是否由于某种情势应该知道“凶宅”信息,出卖方都应该积极地履行“凶宅”这一房屋重要瑕疵信息的告知义务。

第三,欺诈行为不仅故意告知虚假情况,也包括故意隐瞒真实情况,卖方故意隐瞒了房屋内层发生过非正常死亡事件,影响了买方的购房决定,已经构成欺诈行为。所以,本案判决正确。

 
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